Вопросы по жилищному праву и недвижимости

Вопрос:
Заключили предварительный договор на покупку строящейся квартиры, часть денег оплатили путём приобретения простых векселей. На данный момент не имеем возможности оплатить оставшуюся часть, требуем вернуть деньги, но фирма-застройщик всячески уклоняется от возврата. Каким образом возможно вернуть деньги?

Ответ:
К сожалению, информации, содержащейся в Вашем запросе, недостаточно, чтобы дать правовую оценку сложившейся ситуации. Для определения способа возврата денег необходимо ознакомление с содержанием всех документов, имеющих отношение к данному делу.
Требование о возврате денежных средств будет является правомочным в случае расторжения договора. До тех пор, пока между вами существует договор, и застройщик исполняет свои обязательства по договору, у него отсутствует обязанность возвращать Вам денежные средства. В первую очередь, необходимо расторгнуть договор. Гражданский кодекс РФ запрещает расторжение договора в одностороннем порядке без наличия на то оснований, предусмотренных законом или договором. Невозможность оплаты Вами оставшейся части стоимости квартиры не является основанием для расторжения договора, но при наличии некоторых обстоятельств, предусмотренных п.2. ст.451 Гражданского кодекса РФ можно будет говорить о существенном изменении обстоятельств, которое является одним из оснований расторжения договора. Но расторжение договора по такому основанию возможно только в судебном порядке. Одновременно с требованием о расторжении договора необходимо заявить требование о возврате полученного застройщиком по заключенному ранее договору. В любых других случаях расторжения договора возможно только по соглашению сторон.
При этом необходимо обратить Ваше внимание на то, что в связи с тем что, застройщику по предварительному договору были переданы простые векселя, то он в случае расторжения договора, обязан будет передать Вам эти векселя, и только в случае, если их у него нет, он обязан будет Вам вернуть их стоимость, которая будет определяться по рыночной стоимости.

Можно предположить, что застройщик при заключении с Вами данного договора, использовал так называемую «вексельную схему», которая используется застройщиками с целью обхода требований установленных Федеральным законом от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон о деловом участие в строительстве).

В случае, если предварительный договор купли-продажи квартиры был заключен после вступления в силу Закона о долевом участие в строительстве, а именно после 1 апреля 2005 года, то можно говорить о нарушениях застройщиком требований данного закона. За нарушение требований данного закона Кодексом об административных нарушениях предусмотрена ответственность застройщиков, а именно штраф в размере от 300 000 до 400 000 рублей для юридического лица (застройщика), и от 15 000 до 20 000 рублей для должностных лиц юридического лица (застройщика). Наличие такого штрафа и угроза обращения с жалобой на застройщика в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, может подействовать на застройщика при ведении переговоров о возврате денежных средств.
К отношениям, возникшим между Вами и застройщиком теоретически возможно применение норм Закона о долевом участии в строительстве с соответствующими последствиями (возврат именно денежных средств, взыскание неустойки в двойном размере). К сожалению, судебной практики по применению Закона о деловом участии, к отношениям, возникшим из предварительного договора купли-продажи квартиры практически нет. Сказать однозначно будет это принято судом или нет, не возможно. В любом случае, чтобы дать конкретный ответ на Ваш вопрос необходимо ознакомиться с имеющимися у Вас документами.

Вопрос:
Куплена кв-ра, долевое участие в строительстве. Срок сдачи, осень 2004г., въехали только осенью 2007г., за свет, газ и воду платим активистам дома. Сейчас предлагают заключить договор на обслуживание дома, якобы для прописки.
Стоит ли что-либо подписывать если нет свид-ва о собственности? И что делать если нет почти пять лет свид-ва о собственности, хотя и живём в квартире?

Ответ:
В первую очередь, хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что наличие договора на обслуживание многоквартирного дома, не коим образом не влияет на Вашу «прописку» в данной квартире. А вот отсутствие у вас права собственности на квартиру, может повлечь для Вас отказ в регистрации по месту жительства, так как одним из документов, который необходимо предоставить при подачи документов на регистрацию по месту жительства, является свидетельство о праве собственности на квартиру (2-й абзац п.2.2.1. Приложения №2 к постановлению Правительства Москвы от 13.10.2006 г. №859-ПП). Отношения по управлению многоквартирным домом урегулированы Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ). В соответствии с п.3 ст.161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если собственниками помещений не выбран способ управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления осуществляет выбор управляющей организации, которая будет осуществлять управление многоквартирным домом (п.4 ст.161 ЖК РФ).
Согласно п.5 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления.
Из содержания Вашего вопроса не понятно, принималось ли какое-либо решение на общем собрании жильцов или управляющая компания назначена органом местного самоуправления, а также кто Вам предлагает заключить договор на обслуживание.

ЖК РФ обязывает заключать договор на обслуживание многоквартирным домом или исполнять решение собственников помещений в многоквартирном доме только собственников помещений в многоквартирном доме, учитывая, что Вы не являетесь собственником помещения (в связи с тем, что собственность у Вас не зарегистрирована) у вас обязанность по заключению соответствующего договора отсутствует. В свою очередь Ваш отказ в заключение договора, может повлечь прекращение предоставления коммунальных услуг.

Что же касается Вашего вопроса, по поводу свидетельства о праве собственности, то в связи с тем, что нам неизвестна причина по которой Вы до сих пор не получили свидетельство, и мы можем только предполагать, что застройщик препятствует Вам в этом (либо его действия (бездействия) косвенно препятствует этому), мы можем посоветовать Вам обращение за защитой в судебные органы.

Вопрос:
Обязана ли я платить налог за землю, если земля не оформлена собственность?

Ответ:
К сожалению, в Вашем запросе не указано, на каком праве Вы владеете земельным участком. Если у Вас отсутствует право собственности на земельный участок, возможно, Вы владеете участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования. Кроме того, для ответа на вопрос существенное значение имеет, каким образом осуществляется использование земельного участка, в частности, расположена ли на участке какая-либо недвижимость, кто является собственником недвижимости и т.д.
Из общих положений земельного и налогового законодательства РФ следует следующее:

1. В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются: земельный налог или арендная плата.

2. Из вышеприведенных цитат норм закона следует, что не только собственники земельных участков обязаны платить за землю. Наряду с собственниками земельный налог обязаны платить землевладельцы и землепользователи. Арендаторы земельных участков платят арендную плату.

3. Согласно ст. 5 Земельного кодекса РФ определены следующие понятия и определения:
собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;
землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

4. В соответствии с пунктом 9 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (то есть до 1998 года) имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре пав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Порядок начисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.
Принимая во внимание вышеизложенное, следует вывод, что главным основанием возникновения обязанности платить за пользование землей является не факт получения свидетельства на собственность, а наличие следующих обстоятельств:
факта предоставления земельного участка на основании документов, соответствующих требованиям закона, действовавшего на момент предоставления (выделения) земельного участка; осуществления фактического использования земельного участка.

Для ответа на вопрос по конкретной ситуации необходимо ознакомиться с документами, на основании которых осуществляется использование земельного участка, а также получить ответ на вопросы, указанные в начале настоящего письма. Вы можете подъехать к нам в офис для получения более подробной консультации.

Вопрос:
Здравствуйте! Администрация города выделила мне землю в аренду для строительства магазина. Магазин построен, документы все, какие нужны имеются. На здание магазина с регистрационной палаты получено свидетельство о собственности. Но это земля оказывается раньше принадлежала городской пожарной службе и они претендуют на эту землю и готовятся подавать в суд . Скажите пожалуйста, что грозит мне в этом случае. Спасибо!

Ответ:
К сожалению, информации, содержащейся в Вашем запросе недостаточно, чтобы дать правовую оценку сложившейся ситуации, а равно определить судебные перспективы предстоящего судебного спора.

Большое количество обстоятельств могут повлиять на исход дела, в частности, какими документами пожарная служба подтверждает свои права на спорный земельный участок, на каком праве земельный участок был предоставлен пожарной службе, как давно Вам был предоставлен земельный участок, как оформлены Ваши документы на земельный участок и т.д.

До момента их обращения в суд Вам является целесообразным обратиться к юристам и проверить, насколько правильно в настоящий момент оформлены документы, подтверждающие Ваши права на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости. В случае, если будут выявлены нарушения, то возможно будет не поздно их исправить. Нельзя, в случае возможного спора, давать Вашим оппонентам дополнительных оснований для предъявления к Вам требований и претензий!

Вопрос:
Добрый день! Какие документы необходимо собрать для составления договора дарения на квартиру (отец-дочери)? Спасибо.

Ответ:
Для составления договора дарения необходима только информация об условиях договора (в частности, Ф.И.О. и паспортные данные участников сделки, сведения о квартире (адрес, площадь, данные о регистрации права собственности дарителя на квартиру) и т.д.).

Вместе с тем обращаю Ваше внимание, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ договор дарения квартиры и право собственности одаряемого
подлежат государственной регистрации.

Для государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве необходимо представить следующие документы:

1. Договоры дарения.

2. Акты приема-передачи квартиры.

3. Документы БТИ на квартиру (кадастровый паспорт).

4. Согласие супругов сторон сделки на ее заключение (удостоверенное

нотариально) или заявление о том, что лицо не состоит в зарегистрированном браке (нотариально удостоверенное).

5. Квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию договора дарения и переход права собственности.

6. Заявление на регистрацию.

7. Выписку из домовой книги.

8. Нотариально удостоверенную доверенность (в случае, если представлять документы на регистрацию будут не стороны сделки, а их представители).

Вышеприведенного перечня документов достаточно в большинстве случаев, в исключительных случаях могут потребоваться дополнительные документы, в частности, если одна из сторон несовершеннолетний ребенок, если права дарителя не были зарегистрированы ранее и т.д.

Вопрос:
Здравствуйте!
Моя тетя – хозяйка квартиры. В ней еще прописан ее отец. Тетя хочет отдать квартиру мне.
Подскажите каким образом это сделать лучше и надежнее, чтоб потом не платить много денег при вступление в права и как быть с ее отцом?
Спасибо!

Ответ:
Существуют различные способы передачи имущества в собственность.
Вот наиболее распространенные из них:
1. Заключение договора дарения квартиры.
В случае подписания договора дарения Вы станете собственником квартиры с момента государственной регистрации договора дарения и права собственности в Управлении федеральной регистрационной службы по городу Москве. При этом Вам необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц (13 % от стоимости квартиры).

2. Составление Вашей тетей завещания на Ваше имя.
В этом случае Вы станете собственником квартиры только после смерти Вашей тети, вступления в наследство (путем написания соответствующего заявления в нотариальной конторе) и государственной регистрации права собственности на квартиру (процедура регистрации практически такая же, как и при договоре дарения). При этом способе Вам не надо будет уплачивать налог на доходы физических лиц. Основным отличием данного способа от первого является то, что Вы сможете стать собственником квартиры только после смерти тети. При этом даже если сейчас она составит и заверит у нотариуса завещание на Ваше имя, она в любое время вправе изменить содержание завещания любым способом.

3. Заключение договора купли-продажи квартиры.
В случае подписания договора купли-продажи Вы станете собственником квартиры с момента государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности в Управлении федеральной регистрационной службы по городу Москве. Налоговые последствия зависят от стоимости квартиры, а также периода времени, в течение которого Ваша тетя являлась собственником квартиры.

4. Что касается отца Вашей тети,
то, чтобы ответить на данный вопрос необходимо знать историю возникновения права собственности Вашей тети на квартиру, в частности, была ли это приватизация, был отец Вашей тети прописан в квартире до ее приватизации и т.д. Какие-либо рекомендации здесь можно сделать, только зная фактические обстоятельства, а также Ваши договоренности и намерения.

Вопрос:
Мой муж и сын его бывшей (умершей) жены являются собственниками отдельной квартиры. Доли выделены, но лицевой счет общий. Сейчас этот сын, проживая уже 16 лет в Мексике, выразил желание сдавать свою площадь. Может ли он сделать это без согласия моего мужа? Ведь комнаты не закреплены за владельцами конкретно.

Ответ:
1. Из формулировки Вашего вопроса следует, что Ваш супруг и его сын владеют квартирой на праве общей долевой собственности (то есть каждый из них имеет свидетельство о праве собственности с указанием размера принадлежащей ему доли в квартире, но в свидетельствах не указано, какими именно комнатами в квартире они владеют).

2. В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом (в том числе сдача в наем), находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.

Принимая во внимание вышеизложенное, представляется возможным сделать следующие выводы:
- сдать в наем квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно только при согласии всех собственников (то есть в рассматриваемом случае Вашего супруга и его сына);
- в случае если сын Вашего супруга сдаст в квартиру в наем без согласия Вашего супруга, то Ваш супруг вправе требовать расторжения заключенного договора, выселения нанимателей и возмещения причиненных убытков.

Для более детального ответа необходимо проанализировать правоустанавливающие документы Вашего супруга.

Вопрос:
Что такое кондоминиум и ТСЖ? Какие права и обязанности я буду иметь вступив в ТСЖ?

Ответ:
Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской федерации, субъектов Российской федерации (домовладельцев) – частной, государственной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Вы будете иметь права и обязанности в соответствии с долей вашего участия, т.е. долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья, а также долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт вашего имущества и других общих расходах.

Вопрос:
Как продать приватизированную квартиру, оформленную на четырех человек. У каждого равная доля. Одна доля принадлежит умершему отцу. В наследство я и брат не вступили, но постоянно проживаем в этой квартире. Жена отца живет в другом регионе и в наследство не вступила.

Ответ:
1. Прежде чем продать квартиру необходимо сначала вступить в наследство на долю, принадлежавшую ранее Вашему отцу.

2. Если с момента смерти Вашего отца прошло менее 6 месяцев, то необходимо подать нотариусу заявление о вступлении в наследство (с приложением необходимых документов), получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на долю, ранее принадлежавшую Вашему отцу. После этого квартиру можно будет продать (если на это будет согласие всех собственников квартиры, то есть Ваше согласие, согласие Вашего брата и вдовы Вашего отца).

3. Если с момента смерти Вашего отца прошло более 6 месяцев и Вы в течение этого срока не подавали заявления о вступлении в наследство, но фактически проживаете в спорной квартире, то необходимо вступать в наследство в судебном порядке (доказывать фактическое вступление в наследство, например то, что Вы приняли на себя бремя содержания наследственного имущества, обеспечивая оплату квартплаты). После получения судебного решения о фактическом вступлении в наследство необходимо будет зарегистрировать право собственности на долю, принадлежавшую Вашему отцу. После этого квартиру можно будет продать (если на это будет согласие всех собственников квартиру, то есть Ваше согласие, согласие Вашего брата и вдовы Вашего отца).